鹿児島県内の店舗に限って、保証料無料というサービスを行っていましたが、ついに保証会社の保証なしでOKという取扱いになったようです。
これで、保証面では鹿児島銀行のプロパーローンと同じ取扱いになりました。
さて、鹿児島銀行と比較して審査が通りやすいという噂のある宮崎銀行ですが、実際のところどうなんでしょうか?
前回は、鹿児島銀行と宮崎銀行の住宅ローンの概要を比較しましたが、今回は両行が審査の際に使用する「返済比率」の基準について見てみました。
【参考記事】
宮崎銀行と鹿児島銀行の住宅ローンを比較
皆さんが住宅ローンを借入れしようとするとき、一体、自分の年収でいくらまで借入ができるんだろうと知りたくなりますよね。
現在の年収から借入可能額を計算するときに使われる数字に「返済比率」というものがあります。
返済比率 = ローンの年間返済総額 ÷ 年収
の式で計算されます。
各金融機関ごとに、ローンの審査に使う返済比率の基準というものがあって、これで融資可能かどうかを判断しています。
公表されているもので、最も知られているのがフラット35の返済比率の基準です。
年収400万円未満 30%
年収400万円以上 35%
となっています。
フラット35の借入可能額のシミュレーションでは、現在の年収、融資金利、住宅ローン以外のローン返済額を入力するだけで借入可能額が一発で計算されます。
>>> 年収から借入可能額を計算
例えば、年収380万円、融資金利1.56%であれば、(返済期間35年、元利均等返済)
借入可能額 3,073万円と計算されます。
ただし、これは、住宅ローン以外のローン返済がない場合です。
仮に、自動車のローンなどで月4万円のローン返済があると、
借入可能額 1,563万円となってしまいます。
マイカーローンなら住宅ローンの借入れに影響しそうだと皆さん思うでしょうが、あまりローンとして意識していないもので奨学金があります。
奨学金も借入タイプのものであれば、「他の借入金」として毎月の返済額を加算して計算しなければなりません。
金融機関の審査を申し込む際にも、忘れずに申告しましょう。
住宅ローン以外の借入金ですが、仮に、その返済期間が残り少なくても計算上は、丸々加算されてしまいますので、返済比率を落としたい方は、他の借入を完済してしまうか、月返済額を小さくする条件変更をしてもらわなくてはなりません。
それと、注意していただきたいのは、「借入可能額と返済できる額は違う!」ということです。
無理なく返済できる額は、返済比率25%と言われています。
つまり、ローンの年間総返済額を年収の25%以下に抑えるべきということになります。
それは分かっていても、欲しい物件があって、なんとか金融機関の審査を通過したいという方のために鹿児島で借り入れる際の返済比率について、まとめてみました。
ただし、これは公表された数字ではなく、私が個人的に集めた情報をもとにしていますので、不正確である可能性があります。
それをご了承の上、読んでいただきたいと思います。
公表されているのは、全国保証の保証付きの住宅ローンで
保証料としての上乗せ金利が0.15%~0.3%のタイプです。
年収400万円未満 30%
年収400万円以上 35%
ということで、フラット35と全く同じです。
審査時に適用する金利は、原則、保証料分を上乗せした金利となります。
(実際には、借り入れる方の属性などにより、それより甘くなる可能性はあるようですが…)
ただし、鹿児島銀行の住宅ローンは保証なしのプロパーローンが主流です。
保証なしの方が、当然、返済比率の基準は厳しくなります。
その基準は、だいたい25%くらいではないかと思われます。
この際の、適用金利は実行金利になります。
(10年固定なら1.1%、変動金利なら0.95%)
鹿児島銀行の住宅ローンには、関連会社の鹿児島保証サービスが保証を付けるタイプのものもありますが、返済比率の基準は全国保証ほど甘くはないようです。
続いて、宮崎銀行です。
宮崎銀行の住宅ローン「満額快答」は、
年収400万円未満 30%
年収400万円以上 35%
を基本としているようです。
保証会社の保証が付くタイプの住宅ローンでは、これより更に返済比率が高くても審査が通ることがあります。
なお、返済比率計算に適用する金利は、審査用の独自の金利があるようです。
(10年固定の引き下げ前実行金利程度かと思われます。現在の金利でいえば1.65%程度)
こうして見て来ると、宮崎銀行は計算に適用する金利は高いものの返済比率の基準が甘いので、審査が通りやすいように思えてしまいます。
ただし、実際に年利1.65%で計算してみると、返済比率30%というのも決して甘くはありませんので、ご自分でシミュレーションしてみてください。
それに、返済比率が25%を超えると、安心して借り入れられるローンではないということは肝に銘じておかなればなりません。
また、10年固定金利を選択する場合、10年後に適用される金利を比較すると、宮崎銀行は鹿児島銀行よりかなり高めになるといったデメリットもあります。
住宅ローンの選択は、これまでローンに携わったことない方にとっては、なかなか難しい面がありますので、住宅ローンに強いFP(ファイナンシャルプランナー)のアドバイスを求められることをお勧めします。
弊社では、不動産と住宅ローンに強いFPがいつでも無料相談に応じます。
鹿児島銀行と宮崎銀行
どちらを勧めるかと聞かれれば、
私なら、まずは地元の鹿児島銀行からお勧めします。
やはり、10年固定の場合の10年後の金利がかなり違いますから。
現在の金利情勢とシステムが10年後も続いた場合の金利比較
鹿児島銀行 10年固定 1.10% → 10年後 1.45%
宮 崎 銀 行 10年固定 1.10% → 10年後 1.90%
【参考記事 HPへ】
10年固定金利の危険性とデメリット
ただし、返済比率の厳しい方は、宮崎銀行も40年ローン=未来設計 なども比較しながらアドバイスを差し上げます。
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