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 11月になっても日中は夏日の気温に迫り、小春日利と言うには暑すぎる気候が続いています。

 東谷山の現場は、完成から1ヶ月が経過し、残り2棟となりました。
 
 残っているのは、2号棟と5号棟

 今週、いずれも100万円ずつの値引きとなりました。
2号棟
 3199万円が3000万円に

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5号棟
 3099万円が2999万円になりました。

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 さて、2号棟と5号棟どちらがいいか迷っていらっしゃる方
 どちらか良いでしょうか?

 間取りは5号棟が和室ありの4LDK
  2号棟が2階に洋室4部屋の4LDK

 日当りは南向きの2号棟が〇
 ただし、公道に面していて通行人の視線は気になるかもしれません。

 家族構成や日当りをどの程度重視するかでご家庭によってどちらが適しているかは違ってくると思います。

 2号棟と5号棟の価格の差が100万円

 この差をどう見るかですが、

 この価格差が出る大きな要因は面している道路の違いになります。

 2号棟の前面道路は、鹿児島市道

 5号棟の前面道路は私道

 金融機関が抵当権を設定するときの資産価値としては、私道より公道に面している方が有利です。

 ただし、私道にも何種類かあります。

 ご存知の通り、住宅を建築する際の敷地は建築基準法上、幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります。

 住宅が建築される造成地に幅員4m以上の私道が施工されているケースが良くあります。

 でもこの私道、

 建築基準法上の幅員4m以上の道路として認められている私道と認められていない私道があります。

 認められている私道は、建築基準法第42条第1項第5号に規定する道路
 いわゆる「位置指定道路」です。

 位置指定道路として認定されるためには、公道からの入り口に隅切りがあり、側溝が整備され、延長35mを超えるときには自動車の転回広場を設置するなどの条件があります。

 一方、認められていない私道は、登記上、共有持分が2m幅分確保されているだけの私道

 よく3棟現場で4m幅の私道が設置されていることがありますが、その場合、位置指定道路になっていないケースが多いかと思います。

 このケースでも、建築確認申請では公道から2m幅の通路が確保されているという扱いで承認になります。

 ただし、4m幅がある私道でも位置指定道路として認められている私道と認められていない道路では、金融機関の評価に大きな差があります。

 位置指定道路でなくても、共有持分で2m幅分が確保されていれば鹿児島銀行や宮崎銀行などの地元の金融機関では特に問題になることはありません。

 しかし、都市銀行やネット銀行では評価が低く、本審査で承認がでないと考えておいた方が無難です。

 その点、東谷山の現場の私道は、建築基準法の5号道路いわゆる「位置指定道路」ですから銀行の評価についても安心です。

 前面道路が私道だと避けた方がいいと思い込んでいらっしゃる方もいますが、位置指定道路ならそんな心配も無用です。

 私道にも色々あります。

 先ほどの3棟現場にある4m幅の道路は、共有持分さえしっかり確保されていれば建築ができますが、簡単に建築のできない私道もありますので、私道の評価については改めて記事にしたいと思います。
 
 私道部分の固定資産税がどうなるのかも気になるところですよね。
 これについてもその記事でご説明したいと思います。

【販売状況】
 11月6日現在、1、3、6、7号成約済み。
 残り2棟です。

 1号棟  成約済み
 2号棟 3099万円
 3号棟  成約済み
 4号棟  成約済み
 5号棟 2999万円
 6号棟  成約済み
 7号棟  成約済み 

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